Der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder eine Wohnung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Entsprechend wichtig ist eine sorgfältige Vorbereitung. Viele Faktoren spielen eine Rolle – vom realistischen Marktpreis über die notwendigen Unterlagen bis hin zum abschließenden Notartermin und der Hausübergabe. Wer sich frühzeitig informiert und strukturiert vorgeht, kann Risiken minimieren, Zeit sparen und einen reibungslosen Ablauf sicherstellen.
Im folgenden Artikel werden die wichtigsten Schritte beim Hauskauf und Hausverkauf erläutert und erklärt, worauf es in den einzelnen Phasen besonders ankommt.
Wertermittlung – Der richtige Preis als Grundlage
Wertermittlung – Der richtige Preis als Grundlage
Der erste und einer der wichtigsten Schritte beim Hausverkauf ist die realistische Wertermittlung der Immobilie. Der Preis entscheidet maßgeblich darüber, wie schnell sich ein Käufer findet und ob der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden kann.
Bei der Bewertung spielen mehrere Faktoren eine Rolle:
- Lage der Immobilie
Die Lage ist einer der größten Werttreiber. Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen sowie die allgemeine Attraktivität der Umgebung beeinflussen den Preis erheblich. - Zustand des Hauses
Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand sowie der allgemeine Pflegezustand wirken sich direkt auf den Marktwert aus. - Grundstücksgröße und Nutzfläche
Wohnfläche, Grundstücksgröße und zusätzliche Nutzflächen wie Keller oder Garage sind wichtige Bewertungsfaktoren. - Marktsituation
Angebot und Nachfrage auf dem regionalen Immobilienmarkt bestimmen ebenfalls den möglichen Verkaufspreis.
Für eine professionelle Bewertung kommen meist drei Verfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren (vor allem bei vermieteten Immobilien)
Eine realistische Preisfindung verhindert lange Vermarktungszeiten oder unnötige Preisnachlässe während des Verkaufsprozesses.
Benötigte Unterlagen – Vorbereitung ist entscheidend
Sowohl Käufer als auch Verkäufer benötigen verschiedene Dokumente, um den Kaufprozess korrekt abzuwickeln. Fehlende Unterlagen können den Verkauf erheblich verzögern.
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:
Für Verkäufer:
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Aussagekräftige Bilder / Videos des Objektes
- Energieausweis (Bedarfs-/ oder Verbrauchsausweis)
- Baupläne, Bebauungsplan, Baubeschreibung und Baugenehmigungen
- Grundrisse
- Flurkarte / Lageplan
- Wohnflächenberechnung, Berechnung umbauter Raum
- Ansichten/ Schnitte
- Nachweis Anlieger-/Erschließungsbeiträge
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Nachweise über Modernisierungen
- Gebäudeversicherung
- Nebenkostenübersicht
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
- Eigentümerversammlungsprotokolle, Beschlusssammlung
- Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung
- Hausgeldabrechnungen
- Wirtschaftsplan
- Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss bereits bei der Vermarktung vorliegen.
Für Käufer:
- Einkommensnachweise
- Eigenkapitalnachweise
- Selbstauskunft für die Bank
- Finanzierungsbestätigung
Eine gute Vorbereitung der Unterlagen sorgt dafür, dass Banken, Notare und potenzielle Käufer alle wichtigen Informationen schnell erhalten.
Besichtigungstermine – Der erste Eindruck zählt
Besichtigungstermine sind ein zentraler Bestandteil des Verkaufsprozesses. Für Käufer ist dies die wichtigste Gelegenheit, sich ein realistisches Bild der Immobilie zu machen.
Für Verkäufer gilt: Eine gute Vorbereitung erhöht die Verkaufschancen deutlich.
Wichtige Punkte für eine erfolgreiche Besichtigung:
- Ordnung und Sauberkeit
Ein gepflegtes Haus wirkt automatisch wertiger. Auch ein angenehmer Duft im Haus ist verkaufsfördernd - Helle Räume
Tageslicht und offene Räume schaffen eine angenehme Atmosphäre. - Neutralität
Persönliche Gegenstände sollten möglichst reduziert werden, damit sich Interessenten besser vorstellen können, selbst dort zu wohnen. - Vollständige Informationen
Interessenten stellen oft viele Fragen zu Baujahr, Renovierungen, Heizsystem oder Energiekosten.
Für Käufer ist es empfehlenswert, bei der Besichtigung gezielt auf mögliche Schwachstellen zu achten:
- Feuchtigkeit im Keller
- Zustand des Dachs
- Fenster und Dämmung
- Heizungsanlage
- Elektrik
Eine zweite Besichtigung oder ein Termin mit einem Bausachverständigen kann zusätzliche Sicherheit geben.
Finanzierung – Die Grundlage für den Hauskauf
Bevor ein Käufer ernsthaft eine Immobilie erwerben kann, muss die Finanzierung gesichert sein. Banken prüfen dabei verschiedene Faktoren.
Die wichtigsten Punkte sind:
Eigenkapital
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind in der Regel die Kreditkonditionen. Häufig empfehlen Banken mindestens 20–30 % Eigenkapital.
Kreditwürdigkeit
Banken analysieren Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die allgemeine finanzielle Situation des Käufers.
Monatliche Belastung
Die monatliche Kreditrate sollte langfristig tragbar sein und ausreichend finanziellen Spielraum lassen. Eine Faustregel besagt, dass die Rate 30-35% des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.
Neben dem Kaufpreis müssen Käufer zusätzliche Kosten einplanen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbucheintrag
- eventuell Maklerprovision
Diese sogenannten Nebenkosten können etwa 10–15 % des Kaufpreises betragen.
Eine frühzeitige Finanzierungszusage der Bank ist für Verkäufer ebenfalls wichtig, da sie Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit des Käufers bietet.
Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung erfahren Sie in unserem Artikel „Immobilienfinanzierung 2026: Aktuelle Zinsen & Expertentipps„
Notartermin – Rechtssicherheit beim Immobilienkauf
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher formuliert ist und alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Der Ablauf eines Notartermins umfasst mehrere Schritte:
- Vorbereitung des Kaufvertrags
Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und stellt ihn beiden Parteien vorab zur Verfügung. - Prüfung durch Käufer und Verkäufer
Beide Seiten sollten den Vertrag sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten Rückfragen stellen. - Beurkundung
Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt wichtige Punkte. - Unterschrift beider Parteien
- Eintragung im Grundbuch
Der Notar übernimmt anschließend weitere Aufgaben:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Abwicklung der Kaufpreiszahlung
- Änderung des Eigentümers im Grundbuch
Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung.
Hausübergabe – Der letzte Schritt
Die Hausübergabe markiert den Abschluss des Verkaufsprozesses. In der Regel findet sie statt, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Bei der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt. Dieses Dokument hält den Zustand der Immobilie sowie wichtige Details fest.
Typische Inhalte des Protokolls:
- Datum der Übergabe
- Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
- übergebene Schlüssel
- Zustand des Hauses
- vorhandene Mängel
- übergebene Dokumente
Alle Parteien unterschreiben das Protokoll.
Zusätzlich sollten folgende Punkte geklärt werden:
- Ummeldung von Strom, Gas und Wasser
- Gebäudeversicherung
- Übergabe von Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen
- Information an Versorger und Gemeinde
Mit der Übergabe gehen Nutzen, Lasten und Verantwortung der Immobilie vollständig auf den Käufer über.
Fazit
Der Kauf oder Verkauf eines Hauses ist ein komplexer Prozess mit vielen einzelnen Schritten. Von der realistischen Wertermittlung über vollständige Unterlagen und sorgfältige Besichtigungen bis hin zur Finanzierung und dem Notartermin müssen zahlreiche Aspekte beachtet werden.
Eine strukturierte Vorbereitung, transparente Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer sowie die Unterstützung durch Fachleute – etwa Makler, Notare oder Finanzierungsberater – können den gesamten Ablauf deutlich erleichtern.
Wer sich frühzeitig informiert und jeden Schritt sorgfältig plant, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf.
Bei allen o.g. Punkten steht Ihnen das Team von CTS Immobilien gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme
